Долевое строительство — строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в ходе которого строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков»). После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности, на праве аренды (или субаренды) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для возведения многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
«Плюсы» и «минусы» долевого строительства
Чем привлекательно долевое строительство?
- Цены ниже, чем на рынке вторичного жилья, приблизительно на 20%
- «Чистая» юридическая история
- Новое комфортабельное жильё
Риски участников долевого строительства:
- Задержка сроков строительства
- Банкротство застройщика
- Риск двойных продаж, если квартира продается не по 214-ФЗ
214-ФЗ — основной закон о долевом строительстве
Привлекать денежные средства в обход 214-ФЗ запрещено!
Закон разрешает привлечение денежных средств граждан только:
- на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ)
- путем выпуска жилищных сертификатов
- жилищно-строительными (ЖСК) и жилищными накопительными кооперативами
214-ФЗ содержит:
- Условия заключения и требования к содержанию разделов ДДУ
- Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору
- Ответственность застройщика за качество строительства и несоблюдение сроков
- Ответственность участников долевого строительства за просрочку платежей
Как правильно заключить ДДУ?
Договор участия в долевом строительстве должен содержать:
- Определение конкретного объекта долевого строительства
- Срок передачи застройщиком объекта
- Цену договора, сроки и порядок ее уплаты
- Гарантийный срок на объект
- Способ обеспечения застройщиком обязательств по договору с 01.01.2014г.:
- Полис, выданный Обществом взаимного страхования
- Договор страхования ответственности со страховыми организациями
- Поручительство банка
! При отсутствии хотя бы одного из условий договор будет считаться незаключенным
! Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с даты его государственной регистрации
! Оплата квартиры должна производиться только после получения на руки зарегистрированного в Управлении Росреестра договора
! Заключайте ДДУ только с застройщиком
! Допускается уступка прав требований по ДДУ при условии государственной регистрации этой уступки
Как проверить застройщика?
Шаг 1. Ищите информацию о проекте!
На сайте cian.ru или на сайте застройщика можно найти проектную декларацию, в которой содержатся цель проекта, сроки его реализации, описания строящихся домов, технические характеристики квартир, планируемая стоимость строительства, подрядчики и др.
Шаг 2. Требуйте документы на объект!
Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок:
- Разрешение на строительство
- Технико-экономическое обоснование проекта
- Проектная документация со всеми внесенными изменениями
- Заключение государственной экспертизы по проекту
Шаг 3. Проверяйте документы застройщика!
- Учредительные документы застройщика
- Свидетельство о государственной регистрации
- Свидетельство о постановке на учет в налоговый орган
- Бухгалтерская отчетность за последние 3 года
- Аудиторское заключение за последний год
Шаг 4. Найдите застройщика в списке работающих по 214-Ф3!
Список застройщиков, предоставляющих отчетность в Москомстройинвест, доступен по ссылке: http://invest.mos.ru/dolevoe/member/list/
Что такое ЖСК?
ЖСК должен обладать правами застройщика!
Жилищно-строительный кооператив — некоммерческое объединение людей или организаций в целях строительства многоквартирного жилого дома, а также для управления им.
При вступлении в ЖСК проверьте:
- Правоустанавливающие документы на юридическое лицо ЖСК
- Разрешение на строительство, оформленное на ЖСК
- Документы на земельный участок, предоставленный в безвозмездное срочное пользование ЖСК
- Устав кооператива на наличие дополнительных плат, не предусмотренных договором пая
! Не оформляйте генеральную доверенность на сотрудников ЖСК для принятия решений на общих собраниях от вашего лица!
Вы не защищены 214-ФЗ, если вам предлагают приобрести жилье:
- по предварительному договору долевого участия
- по договору соинвестирования
- по предварительному договору купли-продажи
- по вексельной схеме
- через ЖСК, не обладающий признаками застройщика