Вопросы: Как узнать рыночную стоимость квартиры? Как оценить стоимость квартиры? Оценить недвижимость. Рыночная стоимости 1кв метра? Оценочная стоимость объекта. Как увеличить прогнозную стоимость жилья от циан? Как определить цену объекта? Расчет стоимости недвижимости. Продать квартиру дорого или выгодно? Цена кв метра в регионах. Почему циан занижает цену квартиры? Сколько стоит квартира? Средняя стоимость недвижимости? Как изменить оценку и учесть выход на терассу?
Оценить свою или любую другую квартиру вы можете с помощью нашего бесплатного сервиса Оценка квартиры.
Ответы на часто задаваемые вопросы
В основе оценки Циан лежит набор методов машинного обучения, позволяющий вычислить наиболее близкую к рыночной цене стоимость квадратного метра жилой площади для сценария прямой продажи в стандартные сроки.
Главный инструментарий (подход) математического алгоритма заключается в анализе квартир – аналогов, которые имеют схожие с оцениваемой характеристики, начиная с географического расположения дома и заканчивая наличием специфического ремонта. При поиске таких похожих квартир модель опирается на базу в 2,5 миллиона объявлений, которые были размещены на Циан и прошли проверку нашей модерацией, а также на данные из внешних источников.
Объем используемых для оценки данных можно разделить на несколько категорий:
- Данные базы Циан по 2,5 млн объявлений с глубиной в 5 лет, при помощи которых модель учитывает характеристики квартиры (количество комнат, наличие балкона, этаж).
- Данные о доме с сайта Реформы ЖКХ, включающие в себя:
- Год постройки
- Серию
- Год ввода в эксплуатацию
- Тип перекрытий и материал несущих стен
- Количество подъездов и лифтов
- Количество этажей
- Географические данные, расположение: район города, удаленность от центра, расстояние до метро (при наличии метрополитена в городе) или ближайшей автобусной остановки.
- Данные об инфраструктуре рядом с домом: наличие поликлиник, школ, детских садов, продуктовых магазинов, супермаркетов, ресторанов/кафе, фитнес-центров в пешей доступности.
- А также данные банков о реальных сделках на рынке недвижимости. Данная информация позволяет учитывать цену купли-продажи, а не только цену предложения, указанную в объявлении, тем самым формируя реальную рыночную картину (наиболее близкую к рыночной цену.)
Таким образом, после ввода адреса и уточнения параметров квартиры, запускается процесс агрегирования и обработки всех имеющихся данных, с помощью которых комплекс методов машинного обучения выбирает квартиры с максимально похожими параметрами и определяет рыночную стоимость объекта.
Точность оценки напрямую зависит от объема данных, которыми мы располагаем для расчета. Как правило, точность оценки выше в однородных жилых районах и несколько ниже в кварталах с повышенной долей нетипового жилья или в небольших населенных пунктах. Точность оценки снижается, если домов этого типа в непосредственной географической близости немного.
Ширина диапазона зависит от параметра точности оценки. Чем выше точность, тем уже диапазон.
На сегодняшний день оценка Циан является одной из самых точных на рынке. 85% оцениваемых квартир попадают в диапазон +-10% от стоимости квадратного метра в объявлениях в актуальной базе.
Залог успеха при моделировании – наличие достаточного объема данных. Поэтому, при пополнении нашей системы данных, будь то новые объявления, уточненная информация о домах или новая информация о сделках на рынке, мы проводим дообучение модели. Увеличение количества входной информации позволяет определить динамику рынка и если прослеживается изменение поведения рынка, происходит изменение (а именно уточнение) конечного результата.
Проверьте, что вы корректно ввели название населенного пункта, улицу и номер дома (с учетом корпуса и строений). Мы используем адресный справочник Яндекс.Карт в некоторых случаях формулировка адреса в нем может отличаться от ситуации на местности.
Также есть вероятность отсутствия минимального необходимого набора данных для получения оценки, удовлетворяющей нашим критериям точности.
Такой сценарий встречается крайне редко, но мы с каждым разом получаем все больше данных и Оценка по вашему адресу скоро станет доступна.
Сервис оценки доступен для всех жилых домов Москвы и МО. Новые дома мы добавляем в базу данных 1 раз в 6 месяцев. Квартиры в новостройках до сдачи в эксплуатацию в модели не оцениваются.
Мы знаем, что бюджет важен при планировании покупки жилья в строящемся доме, поэтому мы сформировали аналитический блок по каждому ЖК, который представлен на странице калькулятора. Там вы сможете ознакомиться с историей цен в разрезе по количеству комнат, информацией о ежемесячных продажах квартир в данном ЖК.
Кадастровая стоимость — это оценка квартиры государством для расчета налогов. Определяется методами массовой оценки не чаще одного раза в два года. Это приводит к запаздыванию ее реакции на актуальные изменения рыночных трендов в отличии от оценки Циан.
Кроме того кадастровая оценка не учитывает важные параметры, влияющие на стоимость конкретной квартиры: состояние рынка, ремонт, состояние инженерных систем, вид из окна, возможные обременения и другие. Поэтому ее не рекомендуется использовать в целях купли/продажи недвижимости.
Это зависит от количества данных, которые мы имеем по оцениваемому объекту. Мы не можем давать оценку по тем домам, где у нас недостаточно данных. Поэтому мы просим пользователей указывать как можно больше информации о размещаемом объекте, что обогащает данные и делает оценку точнее.
Оценка объектов в одном и том же доме может отличаться из-за различий в состоянии ремонта, этаже, состоянии подъезда, площади. Но если вы увидели, что у идентичных объектов рыночная стоимость сильно отличается, то просим вас сообщить об этом в службу поддержки и указать адрес объекта, чтобы мы могли проверить оценку и скорректировать ее, в случае необходимости.
Да, но это будет влиять на скорость продажи. Мы проанализировали большое количество сценариев и рассчитали вероятность продажи в зависимости от цены.
Важно еще помнить, что на скорость может повлиять также стратегия продажи, которую вы выберете. Например, вы можете ускорить продажу объекта с высокой рыночной ценой, применив различные пакеты для продвижения.
Таким образом, подбирая цену и способ продвижения, вы можете влиять на привлекательность своей квартиры.