• Как это работает
• Точность и диапазон оценки Циан
• Почему оценка по интересующей меня квартире изменилась
• Почему не могу получить оценку по интересующему меня адресу
• Можно ли получить оценку по квартирам в новостройках
• Почему оценка Циан может не совпадать с кадастровой стоимостью квартиры

Как это работает

В основе оценки Циан лежит набор методов машинного обучения, позволяющий вычислить наиболее близкую к рыночной цене стоимость квадратного метра жилой площади для сценария прямой продажи в стандартные сроки.

Главный инструментарий (подход) математического алгоритма заключается в анализе квартир – аналогов, которые имеют схожие с оцениваемой характеристики, начиная с географического расположения дома и заканчивая наличием специфического ремонта.

При поиске таких похожих квартир модель опирается на базу в 2,5 миллиона объявлений, которые были размещены на Циан и прошли проверку нашей модерацией, а также на данные из внешних источников.

Объем используемых для оценки данных можно разделить на несколько категорий:

1. Данные базы Циан по 2,5 млн объявлений с глубиной в 5 лет, при помощи которых модель учитывает характеристики квартиры (количество комнат, наличие балкона, этаж).
2. Данные о доме с сайта Реформы ЖКХ, включающие в себя:
• Год постройки
• Серию
• Год ввода в эксплуатацию
• Тип перекрытий и материал несущих стен
• Количество подъездов и лифтов
3. Географические данные, расположение: район города, удаленность от центра, расстояние до метро (при наличии метрополитена в городе) или ближайшей автобусной остановки.
4. Данные об инфраструктуре рядом с домом: наличие поликлиник, школ, детских садов, продуктовых магазинов в пешей доступности.
5. А также данные банков о реальных сделках на рынке недвижимости. Данная информация позволяет учитывать цену купли-продажи, а не только цену предложения, указанную в объявлении, тем самым формируя реальную рыночную картину (наиболее близкую к рыночной цену.)

Таким образом, после ввода адреса и уточнения параметров квартиры, запускается процесс агрегирования и обработки всех имеющихся данных:

Точность и диапазон оценки Циан

Точность оценки напрямую зависит от объема данных, которыми мы располагаем для расчета. Как правило, точность оценки выше в однородных жилых районах и несколько ниже в кварталах с повышенной долей нетипового жилья или в небольших населенных пунктах.Точность оценки снижается, если домов этого типа в непосредственной географической близости немного.

Ширина диапазона зависит от параметра точности оценки. Чем выше точность, тем уже диапазон. На сегодняшний день оценка Циан является одной из самый точных на рынке. 85% оцениваемых квартир попадают в диапазон +-10% от стоимости квадратного метра в объявлениях в актуальной базе.

Почему оценка по интересующей меня квартире изменилась

Залог успеха при моделировании – наличие достаточного объема данных. Поэтому, при пополнении нашей системы данных, будь то новые объявления, уточненная информация о домах или новая информация о сделках на рынке, мы проводим дообучение модели.

Количество входной информации увеличивается, что и приводит к изменению (а именно уточнению) конечного результата, так как из предыдущего пункта мы помним, что точность
напрямую зависит от объема данных.

Почему не могу получить оценку по интересующему меня адресу

Проверьте, что вы корректно ввели название населенного пункта, улицу и номер дома (с учетом корпуса и строений). Мы используем адресный справочник Яндекс.Карт; в некоторых случаях формулировка адреса в нем может отличаться от ситуации на местности. 

Также есть вероятность отсутствия минимального необходимого набора данных для получения оценки, удовлетворяющей нашим критериям точности. Такой сценарий встречается редко, однако нивелировать его на 100% невозможно.

Можно ли получить оценку по квартирам в новостройках

Сервис оценки доступен для всех жилых домов Москвы и МО. Новые дома мы добавляем в базу данных 1 раз в 6 месяцев. Квартиры в новостройках до сдачи в эксплуатацию в модели не оцениваются.

Однако, учитывая особую важность ценового фактора при планировании покупки недвижимости в строящемся доме, мы сформировали аналитический блок по каждому ЖК, который представлен на странице калькулятора. Там вы сможете ознакомиться с историей цен в разрезе по количеству комнат, информацией о ежемесячных продажах квартир в данном ЖК, а также прогнозом стоимости квадратного метра на ближайшие полгода.

Почему оценка Циан может не совпадать с кадастровой стоимостью квартиры

Кадастровая оценка недвижимости Росреестра обновляется не чаще, чем 1 раз в год. Это приводит к запаздыванию ее реакции на актуальные изменения рыночных трендов в отличии от оценки Циан.

Методика расчета кадастровой оценки, используемая привлеченными оценочными компаниями, допускает использование баз данных с худшим качеством модерации, что приводит к искажению итоговых значений.